fbpx

¿Qué va a pasar con el precio de los inmuebles en Montevideo?

¿Qué va a pasar con el precio de los inmuebles en Montevideo?

A partir de la pandemia y la cuarentena producto del COVID-19, muchos mercados se han visto paralizados y unos pocos beneficiados. El mercado inmobiliario no ha sido de estos últimos, sino que por el contrario se ha visto muy afectado. Pretenderemos aquí poner sobre la mesa las variables que pueden incidir en los precios de los inmuebles en esta coyuntura para tratar de acercarnos a una conclusión.

En los dos últimos meses, la búsqueda de propiedades en portales ha disminuido, las visitas presenciales se han suspendido y la concreción de negocios de compra-venta han mermado. Es de entender, ya que la preocupación de las personas, pasan por otro lado.

Sin embargo, quienes tenían la necesidad de comprar o vender antes del COVID-19, es muy probable que sigan teniendo dicha necesidad e inclusive, otras personas que no la tenían, pueden empezar a tenerla. Por lo que tarde o temprano, a medida que paulatinamente se establezca una nueva normalidad, el mercado inmobiliario comenzará a dinamizarse.

Entonces surge la pregunta: ¿qué va a pasar con el precio de las propiedades en venta en Montevideo?

 

Precios reales vs. inmuebles sobrevalorados

La primera consideración que es necesaria hacer como punto de partida para que el texto tenga sentido, y que nada tiene que ver con la pandemia, es la diferencia entre los precios reales y los inmuebles sobrevalorados.

Los precios reales son aquellos que representan las características del bien de tal manera que se acompasan con el mercado (oferta y demanda) y con los cuales la concreción de los negocios no debería superar los 180 días máximo partiendo de la base de que el bien recibe un buen trabajo de gestión de venta y marketing. Llegar a estos valores requiere de experiencia en el mercado así como de metodologías y técnicas profesionales.

Los inmuebles sobrevalorados, son aquellos que no representan las características del inmuebles y se pueden encontrar un 15% o 20% o más por encima del valor real del inmueble y normalmente surgen de malas metodologías de valoración o a partir de la utilización de parámetros equivocados en la fijación del precio, muchas veces por cargar con aspectos subjetivos el valor de los inmuebles.

Este error suelen cometerlo agentes inmobiliarios con poca experiencia en el mercado y/o que lo desconozcan, y vendedoras/es particulares que fijan los precios comparativamente mayoritariamente con avisos en Internet, lo que puede generar una concatenación de errores ya que se desconoce la validez de los precios de las propiedades con las que estamos comparando nuestro inmueble.

Esta valoración equivocada, explica por qué un inmueble pasa más de 180 días a la venta llegando a veces a estarlo por años, pudiendo llevar a los y las propietarias a la pérdida de tiempo, dinero y sobre todo frustración por no concretar los objetivos en el corto plazo.

Por lo tanto, lo que suceda pos pandemia, afectará a todo el mercado por igual. Pero es independiente de lo que le sucede a aquellos inmuebles sobrevalorados, quienes deberán ajustarse a la realidad y a su vez, a los efectos de la pandemia.

Aumento del dólar

Otra variable a tener en cuenta, independiente a la pandemia es el valor del dólar. Las propiedades en Uruguay se comercializan en dólares, mientras que los ingresos personales en su gran mayoría, son en pesos. Por lo tanto, cuando el dólar sube, la propiedad, aún manteniéndose en el mismo valor en dólares se encarece. Dicho de otra manera, una propiedad de U$S 100.000 con un dólar a $ 35,2 (mayo de 2019), equivalen a $ 3.520.000, mientras que con un dólar a $ 43,6 (mayo de 2020), equivalen a $ 4.360.000. Si bien hay que hacer ajustes por inflación y demás, queda en evidencia cómo, al aumentar el dólar, los inmuebles se encarecen para quienes perciben sus ingresos en pesos que a su vez son quienes toman créditos hipotecarios para comprar o alquilan los inmuebles brindando una renta al capital.

El Relevamiento Inmobiliario de América Latina realizado por la Universidad Torcuato Di Tella indica que en Montevideo en los períodos Marzo 19 – Setiembre 19 y Setiembre 19 – Marzo 20, el valor de los inmuebles en pesos aumentó 5,4% y 8,4 % respectivamente para cada período, lo que significa que los inmuebles se encarecieron.

Reducción de la demanda

La tensión producida entre una oferta cara y un poder adquisitivo cada vez más deteriorado, lleva a que se produzca una brecha en la oferta-demanda. Al mismo tiempo, se puede esperar que los créditos hipotecarios se reduzcan. A su vez, es de probable que la incertidumbre económica, como suele suceder, lleve a un enlentecimiento de parte del mercado que pospone las inversiones, aunque esto dependerá de la información con la que cuenten las y los inversionistas así como del margen de maniobra en su vida cotidiana.

Mucha de la demanda de compra, podrá volcarse a la demanda de alquiler. De hecho, datos estadísticos de portales inmobiliarios así lo muestran, marcando hoy aumentos del 18% de más demanda de alquileres que previo a la pandemia. De la misma manera, quienes mantienen la intención de comprar, han demostrado interés en esperar a que los precios bajen para reactivar la búsqueda de inmuebles y concretar las operaciones.

Por otra parte, está comprobado que el mercado de ladrillos mantiene su solidez a mediano y largo plazo, aportando una opción de inversión segura para quienes tienen capital. Es por esto que es probable que la demanda se concentre más en aquellas personas que cuentan con más capital o ahorros en dólares, quienes esperarán aprovechar las oportunidades que el mercado vaya otorgando.

Empresas constructoras

Las empresas constructoras y de promoción, no dejan ser actores en este mercado, incididos por las mismas variables generales, así como por otras específicas. Dependerá de las capacidades y solvencia de cada una de ellas, pero para poner a girar la rueda nuevamente, necesitarán en muchos casos liquidar las unidades que tienen en stock, para lo cual podrán adoptar medidas comerciales más agresivas.

Por otro lado, sus costos pudieron haberse visto y se podrán ver encarecidos por los cambios de escenario que la pandemia deja atrás y de los cuales la construcción no es indiferente. Distintas medidas higiénicas de trabajo, tiempos más largos, entrega de materiales con mayores dificultades, y demás, son variables que pueden incidir en el costo y ganancia de las empresas constructoras.

Por otro lado desde el Estado se anuncian beneficios a grandes obras. El gobierno bajó los requisitos para que grandes obras accedan a beneficios fiscales. Cumpliendo ciertos requisitos, las constructoras podrán beneficiarse, lo que podría significar un traslado del beneficio al mercado, aunque en muchas ocasiones, dichos beneficios se licúan antes de llegar al mismo.

Conclusiones

Las propiedades cuyos precios previo a la pandemia se encontraban sobre valorados, deberán ajustarse a la realidad independientemente a lo que suceda, si desean concretar la venta en un plazo normal.

Además de ese ajuste, como en todo mercado, la oferta es relativa a la demanda. Y si esta se contrae, por los motivos que fuesen, la oferta deberá ajustarse en precio para continuar con el mercado en movimiento. Aunque siempre existe la opción de salirse del mercado y esperar.

Por otra parte, es de preverse que por necesidad económica de las y los vendedores, se vuelquen más propiedades al mercado, lo que aumentará la competencia. Y como en todo mercado, a mayor competencia, más se ajustan los precios para ser la opción más conveniente frente a la demanda. Demanda a su vez, como ya se dijo, retraída.

Entonces: nos encontramos en una realidad donde la demanda se verá mermada y será en gran medida especulativa. La oferta irá en aumento, por lo que no será fácil vender los inmuebles sin realizar un ajuste de precio.

Por lo tanto, no solo es de esperarse que exista una fuerte retracción del mercado inmobiliario, sino que también, una baja en los precios de aquellos inmuebles cuyos vendedores necesitan vender y no pueden esperar.

Quienes puedan esperar, sacarán las propiedades del mercado o continuarán ofreciéndolas a precios que la demanda no podrá o no querrá pagar hasta que la economía comience a crecer y la brecha entre la oferta y la demanda se reduzca.

Un informe de un importante portal uruguayo indica que las propiedades mayores a U$S 150.000 deberían ajustar sus valores a la baja en principio, entre 7% y 10% de los precios reales de venta. Aquellas propiedades sobrevaloradas deberían a su vez realizar un ajuste extra a la baja para entrar en mercado.

¿Es el momento para comprar? ¿Es el momento para vender?

No queremos brindar una respuesta meramente económica, porque la venta o compra de inmuebles no siempre se trata de una asunto económico. Es por ello que la respuesta a estas preguntas es que: el momento está definido por la necesidad de las personas, y no siempre tenemos la posibilidad de elegir.

No son las mismas situaciones, por las que pueden estar pasando diferentes vendedores y/o compradores, por lo que los motivos, tanto de compra como de venta pueden ser diversos, así como las necesidades más o menos urgentes.

Algunas de ellas quizás sean medianamente ajustables, lo que permitirían un rango más amplio de acción, sin embargo otras, no admiten márgenes, por lo que esa persona deberá realizar la operación, tanto de compra y/o de venta según dicha necesidad.

Cuando esto sucede, es necesario diagnosticar, no solo a nivel económico y comercial, sino también familiar, las diferentes alternativas posibles y realizar un plan de acción acorde, con la finalidad elegir y ejecutar la mejor. 

Es por ello que es útil realizar un análisis pormenorizado de cada situación para elaborar dicho diagnóstico, considerando las posibilidades y necesidades de las personas, así como el pronóstico sobre el mercado antes mencionado. 

Asesoramiento

Si querés asesorarte sin compromiso sobre la mejor estrategia comercial y/o familiar, ya sea para la venta como para la compra, completá el formulario y nos comunicaremos a la brevedad contigo para conversar. También podés comunicarte vía telefónica o Whatsapp haciendo click acá. 

[contact-form-7 404 "Not Found"]

Buscador

Tipo Propiedad
Dormitorios
Precio mínimo en U$S
Precio máximo en U$S

Facebook

Pedido para compra

¿No encontraste el inmueble que buscabas?
Dejanos tu pedido acá
1
×
Escribinos y te respondemos al instante.