Mayid Sáder Neffa

En un sector caracterizado por la intervención de la política pública desde la quiebra de Emilio Reus, el mercado de la vivienda en Uruguay está en proceso de transformación desde hace ya varios años. La nueva Ley de acceso a la vivienda social, en teoría y hasta el momento, es amigable con el mercado y deja a demandantes y oferentes que operen libremente. Este cambio se observa por cambios de gustos de los agentes que se reflejan en variaciones de las especificidades que el consumidor le exige a la vivienda.

Con una tasa de crecimiento poblacional cercana a cero, los principales drivers de la demanda inmobiliaria son la fragmentación de los hogares, la obsolescencia del stock y los cambios en el paradigma en lo que refiere al mercado de la vivienda. Se estima que anualmente se generan alrededor de 11.500 hogares nuevos explicados principalmente por los factores anteriormente mencionados. En términos de metros cuadrados, se estima que entre 700.000 y 800.000 metros cuadrados es la absorción anual de viviendas en el país y alrededor de 400.000 son en Montevideo.

Otro factor diferencial es que Uruguay presenta la mayor proporción de hogares unipersonales de América Latina, evidenciando valores comparables con ciudades europeas. Asimismo, esta tendencia se está acentuando año tras año; en 1996 el 17% de los hogares eran unipersonales y en 2011 se estima que los valores son cercanos al 24% (Cuadro 1).

En lo que refiere al nuevo paradigma (“modelo de vivienda”) que afecta la demanda por vivienda es preciso detenerse en factores demográficos y sociales. A modo de ejemplo, se detallan los más relevantes:

a. el aumento en la esperanza de vida b. la creciente fragmentación del hogar c. el aumento de la edad y la disminución de la tasa de matrimonios en individuos de contexto socioeconómico de nivel medio y alto. d. la reducción en la cantidad de hijos e. el progresivo aumento de jóvenes con estudios terciarios en el mercado laboral que presentan buenos ingresos.

Con respecto al último punto, en Uruguay un 22% de la población tiene al menos nivel de educación terciario aprobado, siendo la capital (Montevideo) la ciudad que concentra la mayor cantidad de estos, con un 31% (265.000 personas). En el mismo sentido, la matrícula universitaria aumentó un 30% desde el año 2000 hasta la fecha según el Ministerio de Educación y Cultura. Tasas de crecimiento similares se evidencian en las carreras técnicas y en las técnicas no universitarias. También hubo un aumento importante de la productividad de la educación (básicamente privada), aumentando cada año el número de graduados en relación a los matriculados.

Este fenómeno hace que la población joven comience a trabajar en forma temprana, tenga ingresos medianamente altos y un creciente acceso al crédito inmobiliario bancario. Es un nuevo demandante que elige la forma en la que quiere vivir. Sumado a esto, una innovación “monetaria” (por calificarla de alguna forma) de principios de la década anterior fue la UI (Unidad Indexada) que dio soporte institucional para que la Banca comercial comience a otorgar créditos hipotecarios de largo plazo. La conjunción de estos dos elementos está incidiendo para que el cambio de paradigma se esté concretando en la realidad. En décadas anteriores, los agentes que no contaban con stock de capital personal o familiar y “consumían” servicios de vivienda lo hacían mediante el alquiler y para ser propietario necesitaban un crédito de largo plazo en la moneda que tenían sus ingresos. Los sujetos de crédito eran individuos de mayor edad (en promedio) y el BHU era el único oferente de crédito bancario y el gran concentrador de la financiación de la producción de inmuebles para este público objetivo. O sea, había un financiador y un productor monopólico y no había demasiadas opciones de elección.

Según datos del Censo 2011, el 57% de los hogares son propietarios de la vivienda, un 20,2% es inquilino y el resto es usufructuario u ocupante. El 68,5% de los propietarios son personas mayores de 50 años y únicamente el 2,5% son menores de 30 (ver Cuadro 2).

La fragmentación del hogar se explica mayoritariamente por los jóvenes que emancipan (menores de 30 años), la disolución de la familia (menores de 50 años) y el fallecimiento de alguno de los cónyuges (mayores de 50 años).

La demanda por vivienda nueva asociada al cambio de paradigma, le exige a la oferta condiciones que esta, en general no cuenta. Localización, cercanía de los servicios y seguridad se presentan como los principales atributos de la vivienda.

En lo que respecta a la nueva oferta edilicia, se observa un cambio estructural en lo que refiere a una reducción en el tamaño de las viviendas en construcción en general y en el número de dormitorios por vivienda. Esta reducción del tamaño de las viviendas y de los dormitorios por vivienda, así como las decisiones de localización responde al ajuste de la oferta edilicia respecto al nuevo paradigma que se describió en el presente artículo.

Fuente: Revista portfolio, Diciembre Enero 2012-2013, Año 10 Nº56