Inversiones reales

Mayid Sáder

El complejo escenario económico y financiero a nivel global sumado a las políticas monetarias expansivas de Estados Unidos y Europa han configurado una coyuntura favorable a las inversiones inmobiliarias en la región en general y en Uruguay en particular. Este escenario ha potenciado la inversión desde el norte hacia los países emergentes y el MERCOSUR no escapa a dicha tendencia. Un impacto de lo anterior se ve reflejado en el índice Big Mac que publica semanario británico “The Economist”, donde Uruguay está inserto en una región cara con monedas sobrevaluadas, con Brasil y Argentina en los primeros lugares en el mencionado listado entre decenas de países.

A continuación se describirá cómo ha evolucionado el sector inmobiliario a nivel global, qué características ha manifestado en Uruguay y se esbozaran algunas señales de alerta a los inversores que quieran ingresar en dicho mercado.


El sector inmobiliario global

El sector inmobiliario en el mundo desarrollado o “rico” vive una de las peores coyunturas de la historia reciente, presentando sobre stocks de viviendas, altas tasas de endeudamiento de las familias así como de morosidad. A modo de ejemplo, desde 2009 las instituciones financieras españolas han adquirido inmuebles para contener la caída de precios y algunos expertos sectoriales pronostican que necesitarán alrededor de 10 años para dar salida al sobre stock de viviendas adquiridas en dicho país. Lejos de haber tocado fondo, los inmuebles en España, aún permanecen sobrevaluados.
Esta coyuntura, que se ha repetido en muchos de los países europeos ha ocasionado que parte de los recursos que se invertían en el sector inmobiliario en los mercados de origen, sean diseccionados hacia América Latina.

El mercado inmobiliario estadounidense presenta características similares al europeo, con la salvedad que el ajuste de precios comenzó a operar después de la crisis de 2008. si bien el ajuste de precios (a la baja) fue importante, aún habría margen de disminución para alcanzar valores de equilibrio a largo plazo. Esta afirmación se sustenta en analizar dos indicadores. Un primer indicador refiere a que el precio real de los inmuebles no alcanzó los valores promedios históricos. En el mismo sentido, el indicador que relaciona el valor del inmueble respecto al alquiler sigue en valores históricamente altos (ver Gráfica 4). Cualquiera de los dos indicadores muestra un evidente desajuste sobre finales de la década de los noventa y los primeros años de la presente década.

¿Uruguay?

Contrariamente con la evolución del sector en los países estudiados anteriormente, en Uruguay, el sector inmobiliario comenzó a tener un fuerte dinamismo a partir de 2006, creciendo en el PBI como en puestos de trabajo. Los primeros inmuebles en ajustar al alza, tanto en demanda como en precio fueron los campos, los inmuebles situados en las zonas “Premium” de Montevideo y las oficinas en el World Trade Center. Como la demanda por inversión inmobiliaria provino desde el exterior, los primeros inmuebles es ser reconocidos como de “valor” por un inversor extranjero son los descriptos anteriormente.

El aumento de la demanda en dichos segmentos del sector ha generado que los precios hayan aumentado, verificando valores arbitrados con la región.

Actualmente, lo que es percibido como una oportunidad de negocio son las viviendas unipersonales (monoambientes o apartamentos de un dormitorio) con servicios (seguridad, calefacción, etc.) en barrios céntricos y cercanos a la costa.

Uruguay presenta el porcentaje de hogares unipersonales más elevado de América Latina con un 20% y crece año tras año. Este fenómeno está asociado en parte, a fenómenos demográficos donde se observa que los individuos viven cada vez más solos, en especial las mujeres de nivel terciario, “exitosas” profesionalmente y con buenos ingresos. Este incremento de la demanda por este tipo de vivienda supera ampliamente la oferta dado que el stock existente no fue construido bajo estos parámetros de preferencia.

El nivel de financiación bancario de las compraventas inmobiliarias es bajo en comparación a la historia reciente, donde el gran ausente ha sido el BHU. En dicho contexto, la inversión inmobiliaria se financió con capital propio, algo de financiamiento bancario (alrededor del 7%) e inversión extranjera directa. Esta inversión se ha concentrado en los barrios cercanos a la franja costera de Montevideo y en Punta del Este. Probablemente un incremento de la financiación bancario de las compraventas inmobiliarias conduzca aumentos en los precios de los inmuebles en el corto plazo.

Señales de Alerta

Si bien el sector inmobiliario está viviendo la coyuntura de mayor dinamismo de los últimos 15 años, vale la pena mencionar algunas señales de alerta. Por un lado, las perspectivas de disminución de los valores de los inmuebles en Europa y Estados Unidos haría menos competitivo el inmueble doméstico. Por otro, el aumento sostenido de los costos de construcción en dólares, en especial del salario, sería otro factor que contibuiría a la mencionada pérdida de competitividad sectorial. Otro efecto negativo que podría recibir el sector sería el enlentecimiento de la inversión desde Argentina. Este efecto podría verse potenciado por eventuales medidas de intercambio de información tributaria entre Uruguay y Argentina.


Fuente: Revista Portfolio, octubre – noviembre 2011

http://ciu.org.uy/novedades_ampliar.php?index=2461&pagact=1