Inversiones reales

Research de Portfolio

En Uruguay, como no tenemos mercado de capitales desarrollado, el mercado inmobiliario pasa a tener un rol protagónico en las inversiones personales y también empresariales. El freno en las transacciones se traslada lentamente a los precios. Al día de hoy comienza a sentirse el impacto de la crisis internacional. Los inversores prefieren mantener liquidez y esto predispone a muchos “adelantados” a tratar de vender sus propiedades. Se realizan transacciones pero menos y como siempre tiene que haber un comprado que compre lo que otro quiere vender, aparecen los oportunistas.

Quien tiene algún ahorro lo trata de volcar a las propiedades por la falta de confianza en las inversiones financieras, pero en nuestra investigación se empieza a percibir una preocupación por la situación mundial que se comprende poco de lo que pasa, pero que se espera que vayamos a sufrir algún coletazo. No se sabe si será mucho o poco, pero se espera que algo pase.

En ese estado de las expectativas, algunos inversores prefieren esperar a que se esclarezca panorama internacional antes de lanzarse en un nuevo proyecto o decidir comprar una propiedad.

Hoy existe temor a tomar una decisión equivocada tanto por parte de los compradores como de los vendedores, porque no se sabe qué pasará con el dólar en unos meses. Quien tiene que tomar una deuda, evita hacerlo en dólares, y si puede difiere la decisión de compra o de venta. Algunos inversores estiman que lo que está ocurriendo es algo pasajero y que el dólar en la plaza local va a retroceder como está ocurriendo en el mercado mundial frente al euro, frente al real y frente al peso. Otros están apurados por vender antes de que sea tarde.

Lo cierto es que el volumen de transacciones aparentes estimado a partir de la recaudación del impuesto a las transmisiones patrimoniales (deflactado por el IPC) disminuyó en el trimestre mayo-julio cerca de un 10%. Es probable que cuando se conozcan los datos para los próximos meses, esta caída persista dada la incertidumbre de los mercados y la falta de acuerdo de precios entre compradores y vendedores.

Pudo saberse que existe una demanda sostenida de propiedades en el segmento de los 100-120 mil dólares, donde los bancos están muy agresivos para prestar. Los proyectos de edificios de mono ambientes, un dormitorio y hasta dos dormitorios siguen vendiéndose con relativa facilidad. En las franjas más altas el mercado está “muy lento” a juicio de los operadores.

Uno de los factores que incide es la falta de los inversores de peso argentinos que redujeron su presencia en Uruguay, comparado a un año atrás. Es curioso que la demanda de ese origen haya disminuido, dado el elevado flujo de fuga de capitales desde aquél país. La razón que se nos dio por algunos argentinos que entrevistamos es que los precios están muy altos y que prefieren comprar en Miami. Pero este argumento es también válido para los inversores locales que ven inaccesible los valores de las propiedades.

El otro factor que incide es la incertidumbre en cuanto a cuál es el valor de las propiedades. Cuando se sale de un boom los propietarios creen que los precios seguirán subiendo y se resisten a bajar.

De acuerdo al relevamiento de Portfolio, los precios pedidos por los propietarios subió 2,6% en el bimestre Agosto-Septiembre, pero en opinión de los operadores, a los valores pedidos no se hacen transacciones y tienen que estar dispuestos a escuchar ofertas si quieren vender. El precio baja por lo menos 10%.

Algunos inmobiliarios, con el propósito de conseguir al cliente, inflan los precios para tener más propiedades en cartera, lo que genera desconcierto en los propietarios que quieren vender. Cuando reciben una propuesta menor la rechazan en función de otras tasaciones más altas, pero que en la realidad luego no se concretan.

La tendencia de aumento de precios muestra que, en promedio, las zonas de altos valores son las que menos suben los precios debido a que es precisamente donde más aumentaron. Puntualmente pueden observarse aumentos elevados como es el caso de Punta Gorda, debido a la aparición en el mercado de apartamentos recién construidos que se ponen a la venta. La realidad muestra que no se venden. Esto reafirma lo dicho anteriormente en cuanto a que las propiedades de menor valor se venden con mayor facilidad y defienden mejor la inversión.

Si se observa lo ocurrido en 2009, los precios del m2 en las zonas medias se recuperaron con mayor rapidez.


Inversión en el pozo

La inversión en el pozo es muy atractiva porque se puede comprar a un precio menor y se va pagando con mayor comodidad. Sin embargo, quien está dispuesto a hacerlo debe prestar atención a la empresa que construye y a qué porcentaje tiene vendido del edificio. Cuando se muestra que se vendió un porcentaje elevado de 60-70% y todavía no se alcanzó un grado razonable de avance de la obra, comprar en el pozo puede implicar un riesgo alto. El costo de construcción sube sin límite por lo que o se termina la obra con una calidad inferior a la proyectada y/o no se termina la obra.


Punta del Este

La inversión en Punta del Este sigue firme. Surgen nuevos lanzamientos aunque la visión es también algo similar a Montevideo. Hay un buen mercado de inversores que están dispuestos a colocar su dinero en un nuevo proyecto y si no se vende no importa porque prefieren tenerlo invertido en ladrillos. La demanda de consumidores finales está muy lenta y los precios también tienden a bajar para concretarse transacciones. El margen de las empresas que construyen y de los inversores es muy inferior al esperado y al de un par de años atrás. Se recuerda que las propiedades habían bajado a raíz de la crisis en 2009 y existían oportunidades interesantes. Hoy ya no es así. Los precios están muy caros y los compradores finales se vuelvan más a las propiedades usadas que son relativamente más baratas.


Fuente: Revista Portfolio, octubre – noviembre 2011

http://ciu.org.uy/novedades_ampliar.php?index=2462&pagact=1